সুনির্দিষ্ট কোন নিয়ম না থাকলেও ফ্ল্যাট ক্রয়ের নিয়ম যদি জানতে চান তাহলে কিছু আইনী বিষয় আছে যা জানা থাকলে আপনার অনেক সুবিধা হবে। এ ছাড়া যারা অতীতে ফ্ল্যাট ক্রয় করেছেন তাদের কাছ থেকেও অভিজ্ঞতা স্বরূপ কিছু বিষয় জেনে রাখা প্রয়োজন। তাই ফ্ল্যাট ক্রয় সংক্রান্ত কিছু জরুরী বিষয় জেনে রাখুন। ফ্ল্যাট কেনার সময় এই তথ্য গুলো কাজে আসবে। আমরা অনেকেই ফ্ল্যাট ক্রয়ের কিছু সাধারণ নিয়মাবলী না জানার কারনে খুব সহজে নানা প্রকার ভোগান্তির সম্মুখীন হই। ফ্ল্যাট কেনার বিষয়ে অজ্ঞতার কারণে ডেভেলপার কম্পানীগুলো নানা প্রকার ফাকি দেয়ার সুযোগ গ্রহন করে থাকে। তাই ফ্ল্যাট কেনার আগেই কিছু বিষয় ভাল করে জেনে নিন।
ফ্ল্যাট ক্রয়ের কিছু সাধারণ সমস্যাঃ
কোন ফ্ল্যাট ক্রয়ের সময় যে সকল সাধারণ সমস্যায় আপনি পড়তে পারেন তার কয়েকটি এখানে উল্লেখ করা হলো। যখন ফ্ল্যাট কিনবেন তখন বিষয়গুলোর দিকে খেয়াল রাখবেন।- একই ফ্ল্যাট একাধিক ক্রেতার নিকট বিক্রয়
- নির্মান কাজ অসম্পূর্ণ রেখে চলে যাওয়া
- অনুমোদিত নকশার বাইরে ফ্ল্যাট নির্মান
- চুক্তি মোতাবেক ফ্ল্যাট বুঝিয়ে না দেওয়া
- সময়মত ফ্ল্যাট হস্তান্তর না করা
ফ্ল্যাট ক্রয়ের ধরনঃ
আমরা তিন ভাবে ফ্ল্যাট কিনে থাকি। প্রথমত, কেউ ব্যাংক লোন দিয়ে অর্থাৎ ব্যাংক থেকে হোম লোন নিয়ে ফ্ল্যাট কিনে থাকি। দ্বিতীয়ত কেউ কেউ সম্পূর্ণ নিজের টাকায় অর্থাৎ নগদ অর্থে ফ্ল্যাট কিনে থাকি। আর তৃতীয়ত কিস্তিতে ফ্ল্যাট ক্রয় করে থাকি। ব্যাংক ঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কিনতে হলে ফ্ল্যাট সংক্রান্ত সকল কাগজপত্র যাচাই করেই কিনতে হয়। তা না হলে ব্যাংক ঋণ পাওয়া যায় না। কিন্তু যারা নিজের টাকায় অর্থাৎ ক্যাশ টাকায় ফ্ল্যাট কিনছেন তাদের অনেকেই ফ্ল্যাট কেনার পূর্বে কাগজপত্র দেখার কথা ভাবেন না। ভাল করে যাচাই বাছাই না করেই ফ্ল্যাট বুকিং দিয়ে ফেলেন। ভাল করে কাগজপত্র না দেখার কারণে পরবর্তী সময়ে নানা ভোগান্তিতে পড়েন। তখন বুকিং বাতিল করতে গেলেও আর্থিক লোকসানের স্বীকার হন। কিছু কিছু ডেভেলপার কম্পানী কিস্তিতে ফ্ল্যাট বিক্রয় করে। তাই অনেকে কিস্তিতে ফ্ল্যাটের টাকা ধীরে ধীরে পরিশোধ করে অথবা এককালীন সব টাকা দিয়ে ফ্ল্যাট বুঝে নেন। কিন্তু এ ক্ষেত্রেও অনেক সময় ডেভেলপার কম্পানী সব টাকা পরিশোধের পরেও সময় মত ফ্ল্যাট হস্তান্তর করেন না। এ রূপ নানাবিধ সমস্যায় পড়া ভুক্তভোগীদের অভিজ্ঞতার আলোকে ফ্ল্যাট ক্রয়ের সাধারণ কিছু নিয়ম নিয়ে আমাদের এই আলোচনা সজানো হয়েছে।ফ্ল্যাট ক্রয়ের গুরুত্বপূর্ণ ধাপ সমূহঃ
- সামর্থ বা বাজেট নির্ধারন।
- এলাকা পছন্দ করা।
- কাঙ্খিত ফ্ল্যাট খুজে বের করা
- প্রকৃত সাইজ নির্ণয় করা
- মূল্য নির্ধারণ করা
- ফ্ল্যাটের কাগজপত্র যাচাই করা
- ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তিপত্র সম্পাদন করা
- মূল্য পরিশোধ
- ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন।
নিজের সামর্থ বা বাজেট নির্ধারন করুনঃ
প্রথমেই নিজের ফ্ল্যাট ক্রয়ের বাজেট অর্থাৎ আপনার সামর্থ নির্ধারণ করুন। আপনার এই বাজেটের একটা অংশ কিন্তু ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের জন্য বরাদ্দ রাখতে হবে। অনেক সময় দেখা যায় ফ্ল্যাট কিনে বসবাস শুরু করেও টাকার অভাবে অনেকে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন করেন না। ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন ও নামজারি না হওয়া পর্যন্ত কিন্তু আপনি আইনী ভাবে ফ্ল্যাটের মালিক বলে প্রমাণ করতে পারবে না। তাই ফ্ল্যাট কেনার পর তা রেজিস্ট্রেশন ও নামজারি করতে কত খরচ হবে তা জেনে রাখুন।ফ্ল্যাটের অবস্থান বা এলাকা পছন্দ করুনঃ
দ্বিতীয় কাজ হলো, এলাকা পছন্দ করা, কারণ বাজেটের সাথে এলাকা এবং ফ্ল্যাটের মুল্য সম্পর্কিত। সেই সাথে যোগাযোগ ব্যবস্থাও দেখে নিতে হবে। গনযোগাযোগ ব্যবস্থা কেমন সেটা অবশ্যই মাথায় রাখবেন। এলাকায় স্কুল কলেজ এর অবস্থান ও মান সম্পর্কেও খোজ নিন। যদি এলাকাটি উন্নয়নশীল এলাকা হয় তাহলে ভবিষ্যতে এলাকাটির চাহিদা এবং জন বসতি ও পরিবেশ কেমন হতে পারে সেটা ভেবে দেখুন।সামর্থ মোতাবেক ফ্ল্যাটের আকার বিবেচনা করে নিনঃ
তৃতীয় কাজ হলো ফ্ল্যাটের আকার। এপনি যে সাইজ বা আকারের ফ্ল্যাট কিনছেন সেটা আপনার প্রয়োজন মেটাতে পারবে কিনা, আগেই ভেবে নিন। কারণ ভাড়া বাড়ী বা ফ্ল্যাট যখন-তখন পরিবর্তণ করা সহজ হলেও একটি ফ্ল্যাট কিনে তা পরিবর্তণ করা বা ফ্ল্যাট বিক্রয় করে নতুন আরেকটি কেনা সহজ কাজ নয়। তাই ব্যবহারযোগ্য ফ্ল্যাটের আয়তণ জানার চেষ্টা করুন এবং কমন স্পেসে কতটুকু যায়গা আছে সেটা ডেভেলপারের কাছ থেকে বুঝে নিন।ব্যবহারযোগ্য ফ্ল্যাটের আয়তণ জানার উপায়ঃ
ব্যবহারযোগ্য ফ্ল্যাটের আয়তণ জানার কিছু সাধারণ উপায় আছে। যদিও এটা প্রাথমিক অবস্থায় জানা বা বোঝা একজন সাধারণ ক্রেতার পক্ষে কঠিন। কিন্তু ফ্ল্যাটের নির্মান কাজের শেষে যখন টাইলস লাগানোর সময় গ্রাহকের পছন্দের একটি চাহিদা নিয়ে থাকে। কখনও কখনও ক্রেতা নিজের পছন্দে টাইলস কিনে থাকেন। এ ক্ষেত্রে কতটুকু টাইলস কেনা লাগবে তার পরিমান ডেভেলপার কম্পানীর কাছ থেকেই জেনে নিতে হয়। মেঝের জন্য কি পরিমান টাইলস কেনা লাগছে সেই পরিমান থেকেও আপনি আপনার ফ্ল্যাটের ব্যবহারযোগ্য আয়তন হিসাব করে বের করতে পারেন। এ ছাড়া প্রতিটি ফ্ল্যাটের ভিতরের রুমের দৈর্ঘ ও প্রস্থ হিসাব করেও জানা যাবে ব্যবহারযোগ্য আয়তন কত।ফ্ল্যাটের বাইরের সাধারণ ব্যবহারযগ্য স্থান ও উপকরণ সমূহঃ
আপনার ফ্ল্যাটে কমন স্পেস কতটুকু সেটা ডেভেলপারের কাছ থেকে বুঝে নিন। অর্থাৎ লিফট, পার্কিং, ছাদ, সিড়িঁ এই যায়গা গুলো সকলের জন্য সমান ভাবে ব্যবহারের অধিকার থাকে আর এক কারণে এই জায়গাগুলোকে বলা হয় কমন স্পেস। এই জায়ার কতটুকু অংশ আপনার ফ্ল্যাটের সাইজের ভিতর অন্তর্ভুক্ত সেটা অনেক ডেভেলপাররাই বুঝিয়ে দেয় না। তাই সেটা ভাল করে বুঝে নেয়ার চেষ্টা করুন। তাহলে আপনার ফ্ল্যাটের জন্য কতটুকু জায়গা আপনি বসবাসের জন্য পাচ্ছেন সেটা বুঝতে পারবেন। আর এ ক্ষেত্রে অনেক ডেভেলপার জায়গার পরিমান কিছু কম বেশী করে থাকে। তাহলেও আপনি এক ডেভেলপার থেকে অন্য ডেভেলপারের মুল্য পার্থক্যের কারণ গুলোও সহজে ধরতে পারবেন।ফ্ল্যাটের দাম বা মুল্যের পার্থক্যের কারণ সমূহঃ
- এলাকার জমির মূল্যের কম বেশী হলে ফ্ল্যাটের দামও কম বেশী হবে এটাই স্বাভাবিক।
- জমির দামের আধিক্যের কারণে অনেক সময় জমির মালিক অধিক সাইনিং মানি নিয়ে থাকেন। এতে ফ্ল্যাটের মুল্য বেড়ে যায়।
- নির্মাণ সামগ্রীর মান কম বেশী হলে ফ্ল্যাটের দামও কম বেশী হবে।
- কোন কোন ডেভেলপার ব্যবসায়িক নীতি হিসাবে ফ্ল্যাটের স্কয়ারফিট রেট কম ধরেন। কিন্তু কমন স্পেস বাড়িয়ে ধরে সেই ক্ষতি পুষিয়ে নেন। এতে আপাত দৃষ্টিতে ফ্ল্যাটের দাম কম মনে হয়।
ডেভেলপার প্রদত্ত ফ্ল্যাট ক্রয়ের নিয়ম ও অন্যান্য শর্তাদি ভাল করে পড়ে নিনঃ
প্রতিটি ডেভেলপার কিছু শর্ত দিয়ে থাকে ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তি হিসাবে। এই সকল নিয়ম ও শর্তগুলো ভাল করে পড়ে নিন। কোন নিয়ম বা শর্তগুলো যদি আপনার স্বার্থবিরোধী হয় সেটা আলোচনা করে সমাধান করে নিন।বুকিং বাতিলের ক্ষেত্রে অর্থ ফেরতের শর্তাদি জানুনঃ
ফ্ল্যাট ক্রয়ের সময় ডেভেলপার কম্পানীর প্রথম চাহিদা থাকে বুকিং মানি আর ডাউন পেমেন্ট। এই অর্থ পরিশোধের পূর্বেই ভাল করে জেনে নিন যদি কোন কারণে বুকিং বাতিলের প্রয়োজেন হয় তখন কিভাবে অর্থ ফেরত পাওয়া যাবে। অর্থাৎ অর্থ ফেরতের শর্তাদি ভাল কর জেনে বুঝে ডেভেলপার কম্পানীকে টাকা প্রদান করুণ।ফ্ল্যাটের যেসকল কাগজপত্র যাচাই করবেনঃ
ফ্ল্যাটের সকল কাগজপত্র যাচাই করে নিন। প্রয়োজনে কোন উকিলের পরামর্শ গ্রহন করুন। শুধু তাই না, তাকে দিয়ে সকল কাগজপত্র যাচাই করিয়ে নিন।জমির মালিকের দলিলপত্রাদিঃ
ফ্ল্যাট যে জমির উপর নির্মান হচ্ছে সে জমির মালিকের জমির মালিকানা সংক্রান্ত দলিলাদি পরীক্ষা নিরীক্ষা করা জরুরী। এজন্য জমির মূল দলিল ও বায়া দলিল (অর্থাৎ জমির মালিক যার হতে জমি কিনেছেন তার দলিল) যাচাই করার দরকার আছে। জমির খাজনা ও খারিজ ঠিক আছে কিনা, সেটাও দেখতে হবে। জমিটি অধিগ্রহনের আওতামুক্ত কিনা সেটাও দেখতে হবে।জমির মালিক ও ডেভেলপার এর মধ্যকার চুক্তিপত্রঃ
জমির মালিক ও ডেভেলপার এর মধ্যকার চুক্তিপত্রটি দেখে নিবেন। কারণ সেখানে ডেভেলপার কোন কোন উপকরণ ব্যবহার করবেন এবং তার মান কি হবে সেগুলো যেমন উল্লেখ থাকে, তেমনি জমির মালিক ও ডেভেলপার এর মধ্যকার বন্টননামাও উল্লেখ থাকে।বিল্ডিং এর প্ল্যান বা ভবন নির্মাণের নকশার অনুমোদন যাচাই করাও খুবই জরুরীঃ
বিল্ডিং এর প্ল্যান এর অনুমোদন আছে কিনা তা যাচাই করাও খুবই জরুরী। কারণ যদি অনিমোদন না থাকে তাহলে যেকোন সময় সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ ভবনটি ভেঙ্গে ফেলার নির্দেশ দিতে পারে। এতে করে আপনি ক্ষইর স্বীকার হবেন। এমনকি অনেক সময় অনুমোদিত নকশার বাইরেও ফ্ল্যাট তৈরী করা হয়। অর্থাৎ ৬ তলা বিশিষ্ট বিল্ডিং এর প্ল্যান পাশ করা থাকলেও কোন কন ডেভেলপার ৭ বা ৮ তলা পর্যন্ত নির্মান করে তা বিকরয় করতে পারে। তাতেও আপনি ক্ষতিগ্রস্ত হবেন। তাই নকশার অনুমোদন যাচাই খুবই জরুরী।ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তিপত্র নমুনা সংগ্রহ করুনঃ
ডেভেলপার কম্পানী অথবা ফ্ল্যাট বিক্রেতা হতে ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তিপত্র নমুনা সংগ্রহ করে তাতে নিজের তথ্যগুলো সঠিকভাবে সংযুক্ত করুন। ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তিপত্রে যেসকল তথ্য থাকা জরুরীঃ- ক্রেতা ও বিক্রেতার তথ্য ও বিস্তারিত ঠিকানা
- জমির তফসিল
- চুক্তি ভঙ্গের কারণ ও করনীয়
- নির্মাণ সামগ্রীর বিস্তারিত বিবরণ
- ফ্ল্যাট হস্তানরের নির্দিষ্ট সময়
- চুক্তির মেয়াদ কাল, যা ব্যাংক লোন নেয়ার জন্য খুব জরুরী
ফ্ল্যাট বিক্রয়ের অনুমোদনপত্র বা সেল পারমিশন সংগ্রহ করুনঃ
ফ্ল্যাটটি যদি সরকার কর্তৃক বরাদ্দকৃত জমির উপর নির্মিত হয় তাহলে ডেভেলপার কম্পানী অথবা ফ্ল্যাট বিক্রেতা হতে ফ্ল্যাট বিক্রয়ের অনুমোদন পত্র বা সেল পারমিশন সংগ্রহ করে নিতে হবে।নির্মানাধীন ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে নির্মাণ উপকরণের মান দেখে নেয়া জরুরীঃ
আপনি যদি রেডী ফ্ল্যাট কেনেন তাহলে নির্মাণ উপকরণের মান যাচাই করা দুরূহ। কিন্তু নির্মাণাধীন ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে নির্মাণ উপকরণের মান দেখে নিন।গুরুত্বপুর্ণ কয়েকটি নির্মান উপকরণঃ
ক) বৈদ্যুতিক তার ও সুইচ খ) বাথরুমের পানির পাইপ ও ফিটিংস গ) প্রধান দরজার লক/ তালাউপকরণ নির্বাচণে লক্ষণীয় বিষয়ঃ
উপকরণ নির্বাচণ একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। আপনার যদি উপকরণের মান সম্পর্কে কোন ধারণা না থাকে, তাহলে আগেই আপনাকে এই ধারনা নিতে হবে। আপনি একাধিক নির্মাণ কর্মী অর্থাৎ মিস্ত্রী অথবা দোকান থেকে পন্যটির মান, স্থায়ীত্ব ও মুল্য জেনে নিন। যেখানে যে মানের উপকরণ দরকার সেটা দেয়া হয়েছে কিনা সেটা নিশ্চিত হন।ফিনিশিং জনিত সমস্যা চিহ্নিত করাঃ
ক) পানির লাইন ও পয়ঃনিস্কাশন লাইনের সমস্যা। খ) প্রধান দরজা ও অন্যান্য দরজার সিকিউরিটি লক সমূহ। গ) দেয়ালের প্লাস্টার ও রঙঅগ্নিনির্বাপক ব্যবস্থা নিশ্চিত করাঃ
ক্রয়কৃত ফ্ল্যাটটিতে গ্নিনির্বাপক ব্যবস্থা রাখা জরুরী। এ ক্ষেত্রে ফ্ল্যাট নির্নাণকারী প্রতিষ্ঠান থেকে এ সকল ব্যবস্থা আছে কিনা ত আভাল করে যাচাই করে নিন।ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন ও অন্যান্য খরচ হিসাবের নিয়মঃ
ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের খরচ কত তা সুনির্দিষ্ট ভাবে বলা কঠিন। কারণ প্রতি বছর এই খরচের হার সরকার কর্তৃক পুনঃনির্ধারণ করা হয়।হোম লোন নিয়ে ফ্ল্যাট ক্রয়ের নিয়ম ও অন্যান্য বিষয়াদিঃ
হোম লোন ন্যে যারা ফ্ল্যাট কিনতে চান তাদের যে বিশেষ বিষয়গুলো খেয়াল রাখা উচিত। পরিশেষে বলব সল সমস্যার সমাধান আছে। আর ফ্ল্যাট ক্রয়ের নিয়ম সংক্রান্ত কোন তথ্য জানার থাকলে আমাদের ফেসবুক অফিসিয়াল পেজের মাধ্যমে যোগাযোগ করতে পারেন।ফ্ল্যাটের হস্তান্তরঃ
ফ্ল্যাটের হস্তান্তর একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। ফ্ল্যাটের হস্তান্তরের একটি নির্দিষ্ট সময় থাকা জরুরী। কথায় বলে টাইম ইজ মানি। তাই যদি ফ্ল্যাটের হস্তান্তর বিলম্ব হয় তা আপনার জন্য একটি লোকসানের ব্যাপার।কিছু সাধারণ ভূল যা ফ্ল্যাট ক্রয়ের সময় অনেকেই করেঃ
আমরা অনেকেই ফ্ল্যাট ক্রয়ের সময় কিছু সাধারণ ভূল করে থাকি। আপাত দৃষ্টিতে বিষয়গুলো খুব সাধারণ ও তুচ্ছ হলেও পরে এর জন্য অনেক ভোগান্তিতে পড়তে হয়। চলুন দেখে নেই এই ভুল গুলো যা সয়াচারচর আমরা করছি।ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তিপত্র তৈরীতে ভূলঃ
ফ্ল্যাট ক্রয়ের পূর্বে প্রথমেই ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তিপত্র তৈরী করা হয়। এই চুক্তিপত্রে আপনার ভোক্তা অধিকার সংরক্ষিত হয়েছে কিনা সেটা বুঝে নিন। ডেভেলপার ফ্ল্যাট হস্তান্তরে ব্যর্থ হলে কিভাবে টাকা ফেরত পাবেন তা উল্লেখ করুন। অন্যান্য ক্ষতিপূরণ কি হবে সেটাও শর্তের ভিতর আছে কিনা দেখে নিন। আপনি সময় মত মুল্য পরিশোধে ব্যর্থ হলে ডেভেলপার কম্পানি কি করবে তাও শর্তাদিতে উল্লেখ রাখা ভাল। এতে পরবর্তীতে অনেক ঝামেলা এড়ানো যায়।দলিল লেখায় ভূলঃ
- দলিলে আপনার নিজের নাম ও পরিচয় ঠিকমত লেখা হয়েছে কিনা দেখুন। এবং তা জন্মনিবিন্ধন অথবা ন্যাশনাল আইডি অথবা পাসপোর্ট মোতাবেক যথাযথ হয়েছে কিনা দেখে নিন।
- জমির তফসিল ঠিকমত লেখা হয়েছে কিনা দেখে নিন
- ফ্ল্যাটের সাথে আনুপাতিক হারে জমির পরিমান ঠিকমত আছে কিনা তা ভাল করে বুঝে নিন। প্রয়োজনে অন্যান্য দলিলের সাথে মিলিয়ে নিন।